(044) 584-28-24  
м. Київ, вул. Велика Житомирська, 33

Земельне рейдерство: як досягти юридичної безпеки у земельних відносинах

16.06.2020

Юридична безпека у земельних відносинах, на жаль, залишається загрозою для ведення бізнесу в Україні, хоча її рівень наразі знижується. Для уникнення або зменшення загроз слід вживати заходів юридичного й організаційного характеру, використовувати механізми та правила, які вже наявні у законодавстві України. Про це йшлося у ТПП України під час онлайн-конференції «АГРАРНЕ РЕЙДЕРСТВО: БОРІТЕСЯ – (НЕ) ПОБОРЕТЕ?», що відбулася за ініціативи комітету підприємців у сфері АПК.

Однією з головних засад для побудови і розвитку правового, демократичного та економічно незалежного й успішного суспільства є непорушність права приватної власності, що означає його охорону та захист, гарантованість вільного використання. Залучення системних інвестицій, розвиток приватних ініціатив не можливі без належних гарантій права власності.Через недосконалість правової та судової систем і відсутність дієвих та ефективних механізмів захисту прав агробізнесу щодо вільного та безперешкодного володіння землею продовжує  прогресувати таке явище як рейдерство. З року в рік форми та методи рейдерських атак змінюються, але не стають менш небезпечними. І базуються вони на недоліках законодавства, відсутності довіри до державних інституцій і слабкості правоохоронної системи, корупції.

«Рейдерство – це чи не найсерйозніша перешкода для залучення інвестицій в економіку держави. Вважаю, що наш аграрний комітет, проводячи саме сьогодні конференцію, вдало обрав час, щоб проаналізувати проріхи у законодавстві разом із провідними експертам у цій сфері, спільно із аграріями оцінити реальну ситуацію та по можливості надати правову допомогу безпосередньо підприємцям. Важливо запобігти виникненню проблем, ніж потом роками боротися із наслідками, трачаючи час, ресурси, а іноді і сам бізнес»,   сказав президент ТПП України Геннадій Чижиков.

Основні недоліки законодавства, які уможливлюють рейдерство в правовідносинах оренди землі, пов’язані з процедурами укладання договорів, державної реєстрації права оренди. Вагомими прогалинами також є стан відомостей, які містяться в Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі прав, відсутність належного обміну даними. Зокрема, до Державного земельного
кадастру не перенесено значного обсягу інформації про земельні ділянки з паперових носіїв, а заявницький принцип наповнення Державного реєстру прав вимагає значного проміжку часу для його формування.

Ризики також пов’язані з положеннями законодавства, що дозволяють здійснити державну реєстрацію права власності на земельні ділянки, права на які виникли й оформлені до 1 січня 2013 року, при державній реєстрації похідних прав на них без власника, без правовстановлюючого документа. Щоб уникнути рейдерства, можна передбачити здійснення реєстрації за заявою власника, чий підпис засвідчується нотаріально, з долученням нотаріально засвічених копій документів.

Для захисту майнових прав Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з метою недопущення можливості подвійної державної реєстрації прав, у тому числі оренди,  повноваження державного реєстратора передбачають обов’язкове використання відомостей Державного земельного кадастру  про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування й анулювання зазначених документів, а також  відомостей, отриманих у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень. Проте, у разі вчинення такої дії реєстратором без перевірки, ліквідація наслідків (повернення у стан, що передував порушенню) займає багато часу та вимагає зусиль, натомість заходи відповідальності до такого реєстратора нерідко у таких випадках не застосовуються.

За таких обставин вбачається необхідність формування усталеної практики, уникаючи колізій і прогалин у законодавстві, яка сприяла б протидії рейдерським захопленням нерухомого майна та бізнесу, захистивши таким чином звичайних селян, фермерів та аграріїв.

Найбільш уразливими для рейдерських захоплень є підприємства, що допускають недбалість чи помилки при веденні документації, оформленні прав, і, як наслідок, стають ласим шматком для рейдерів. Серед типових помилок:  відсутність безпечної внутрішньої системи функціонування бізнесу, яка включає невпорядкований документообіг на підприємстві; недосконалість установчих документів  статутів, засновницьких договорів; намагання вирішити проблеми без залучення фахівців, у тому числі
юристів, охоронних підприємств; ігнорування своєчасного періодичного моніторингу реєстрів і кадастру з метою уникнення «білих плям» (подвійна реєстрація договорів оренди земельних ділянок); несвоєчасне здійснення додаткових заходів щодо охорони майна або взагалі відсутність такої охорони через безвідповідальне ставлення до власного іміджу й інформації, яка поширюється про власника і бізнес.

«Кадастрові системи України мають стати гранично відкритими та загальнодоступними. За аналогією із країнами ЄС передбачається створення національного геопорталу  спеціального інтернет-ресурсу, на якому підлягатимуть відкритому оприлюдненню всі геопросторові дані, що є в розпорядженні органів державної влади та місцевого самоврядування» сказав голова комітету підприємців у сфері АПК при ТПП України Олег Юхновський.

Підвищенню рівня юридичного захисту сприятимуть:
1) аналіз юридичних ризиків (due diligence) установчих документів щодо юридичної особи
чи фермерського господарства; правовстановлюючих документів на землю; історії переходу прав на землю; правильності оформлення документів на кожному з етапів переходу прав на землю; реєстрації прав; цільового призначення земельної ділянки  й її  фактичного використання та відображення у бухгалтерських та інших документах; наявності обтяжень і обмежень на землю;  кожного з договорів оренди землі на предмет їх дійсності та визнання такими, що є укладеними, належної реєстрації прав; фактичного використання земель
(відповідності площі та меж у натурі відомостям кадастру);

2) аналіз можливих ризиків, пов’язаних із визнанням угод (оренди землі чи інших) недійсними або неукладеними; документів, що супроводжують укладання такого договору;

3) розроблення індивідуалізованого чіткого плану, алгоритму дій у випадку недобросовісних дій і рейдерської атаки. Всі працівники мають бути обізнані про свої дії, щоб звести до мінімуму паніку і розгубленість, аби не втратити час для  ефективної протидії рейдерам.

Інші поради для бізнесу шукайте у брошурі «ЮРИДИЧНА БЕЗПЕКА У ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИНАХ», яку розроблено за сприяння APD (Україно-німецький аграрно-політичний діалог).

Із записом трансляції можна ознайомитись за посиланням.

Анонси

Останні новини